Сколько стоит построить многоквартирный жилой дом

Сколько стоит жилой комплекс построить? И что для этого нужно кроме денег? 28926 3

Мы много пишем о стоимости жилья, коммерческой недвижимости, анализируем и прогнозируем движение цен. Сегодня мы решили выяснить, сколько стоит построить целый жилой комплекс с отселением, созданием необходимых объектов инфраструктуры и прочими обременениями, где взять на это деньги и кто решает, какими будут будущие квартиры?

Раскрыть некоторые аспекты строительного бизнеса согласились в компании Viva Invest . Юрий Жарков, директор ЧРУП «Вива Консалт», на примере строящегося сейчас жилого комплекса «Уютный квартал» вкратце рассказал о процессе.

«Уютный квартал» возводится в уже сформированном микрорайоне Зеленый Луг по улице Кольцова на месте сносимых зданий старого жилищного фонда. В шаговой доступности от строящихся объектов здесь есть вся необходимая для жизни инфраструктура: школы, детские сады, магазины, учреждения здравоохранения.

В комплексе комфорт-класса запланированы семь 25-этажных одноподъездных домов, общественно-бытовое здание, две подземные гараж-стоянки, а также объекты инженерной инфраструктуры. Первый 25-этажный дом застройщик обещает достроить уже в конце 2015 года. Строительство всего комплекса планируется завершить в 2021 году.

Каждая квартира в жилом комплексе обеспечена одним машиноместом. Всего запланировано создать 1223 машиномест, из них 988 — в подземном паркинге.

Теперь мы расскажем, как девелопер пришел именно к такой концепции проекта, в чем были главные сложности и на что было потрачено больше всего ресурсов?

Инвестиционный замысел

— Изначально целью построить жилой комплекс задалась группа компаний Delfin group . Viva Invest вступила в проект собственным управлением реализацией для выполнения функций брокера и консультанта проекта. Так была сформирован первый состав команды проекта.

Сама по себе идея строительства в рассматриваемом случае примечательна тем, что она уже в момент зарождения была обеспечена 20% денежных средств от необходимой суммы первоначальных инвестиций. Имея понимание, что проекту есть на что и с кем стартовать, все последующие этапы доинвестиционной стадии обретали предпринимательский смысл.

Поиск площадки

— В то время, когда мы приступали к поиску площадки для возведения жилого комплекса, еще действовал так называемый заявительный принцип. Городские власти предложили несколько участков, пригодных для жилищного строительства в различных микрорайонах столицы. Нами были предметно оценены два десятка «площадок». Лучшая из них выбиралась по трем критериям. Во-первых, это емкость локального рынка, то есть текущий и потенциальный объем спроса и предложения в рассматриваемом районе. Вторым критерием выступило качество жилой среды, третьим – характеристики и «ресурс» собственно земельного участка. Причем именно в таком порядке по рангу значимости критериев фактически и осуществлялся подбор.

Микрорайон Зеленый Луг был выбран благодаря хорошей экологии, наличию в достаточном количестве и качестве объектов социально-бытовой инфраструктуры, сравнительно низкой конкуренции и, как бы это ни было странно, из-за отсутствия метро. Если в районе нет метро, это значит, что жилая среда не перенасыщена торговыми объектами и сопутствующей инфраструктурой, в том числе, на первых этажах жилых домов, которые своей доступностью общественным транспортом (метро) привлекают транзитный транспорт и жителей других районов города, что негативно сказывается на комфорте проживания.

Проект отселения и решение, что будем строить

— Выбранный для строительства участок площадью около 8 Га был обременен старой малоэтажной застройкой. На отселение без малого 500 семей, которые в них проживали или продолжают жить (процесс отселения еще не завершен) было выделено $25 млн. Людям предлагаются квартиры в строящемся объекте, однако мало кто соглашается на недвижимость, которая еще не построена, поэтому застройщиком приобретаются готовые квартиры, эквивалентные сносимому жилью. Проект отселения здесь масштабен: общая площадь предоставляемого жилья взамен сносимого превышает по площади один из семи вновь возводимых домов.

Учитывая высокую долю затрат на отселение в общей стоимости проекта, параметры местоположения, а также необходимую для окупаемости проекта продаваемую площадь комплекса был выбран класс жилой среды — «комфорт». Разумеется, строить жилье эконом-класса выгоднее и проще, однако, только на пустых площадках без серьезных обременений.

Важным критерием подтверждения выбранного класса жилой среды выступил коэффициент обеспеченности парковочными местами, который исключил целесообразность строительства жилья повышенной комфортности, ведь для него необходимо было бы построить как минимум в два раза большее количество парковочных мест, что оказалось бы не рентабельным.

После определения основных параметров будущей застройки и создания предварительной коммерческой концепции наступил момент для определения еще одного ключевого участника команды проекта — проектной организации. Им стала «Творческая мастерская-7». На плечи архитекторов был возложен нелегкий труд по адаптации коммерческой концепции к действующим стандартам и правилам архитектурно-строительной деятельности с соблюдением параметров технического задания, которое является воплощением коммерческой концепции.

Бизнес-планирование

— Когда к данным, уже полученным на доинвестиционной стадии, добавляются генеральный план застройки и архитектурный проект дома-представителя, становится понятно, какие дома, какие типы квартир и какой площади получит жилой комплекс. Предложенная архитектурная концепция подвергается анализу с коммерческой точки зрения. На данном этапе нужно сделать одну простую вещь: объединить в один проект то, что предлагает архитектор с тем, чего желают от проекта заказчик и инвестор. Отработанная в процессе многочисленных переговоров концепция утверждается. При этом все участники команды проекта понимают, что утвержденная концепция не является незыблемой и будет требовать адаптации к изменяющимся условиям рыночной среды.

Для того чтобы свести к минимуму количество будущих корректировок и обезопасить проект от фатальных рисков выполняется сценарный анализ — финальный аккорд бизнес-планирования.

На данном этапе — после появления бизнес-плана — открывается возможность для привлечения в проект институциональных инвесторов. При строительстве первого дома жилого комплекса «Уютный квартал» таким инвестором стал банк.

Создание бренда

— Итак, команда проекта поработала над тем, чтобы создать экономически целесообразный, сбалансированный продукт, востребованность которого обусловлена целым рядом внутренних характеристик. Следующей задачей перед нами стало максимально выразительное и доступное представление проекта потенциальной целевой аудитории.

Вариантов названия комплекса было масса. В процессе долгих обсуждений предпочтение было отдано названию «Уютный квартал». С кварталом все понятно — тут обозначаются большие площади застройки с самодостаточной инфраструктурой. Слово «уют» вызывают у людей приятные ассоциации, так как для дома самое главное — это уютная среда.

Затем необходимо было придумать образ, который бы представлял комплекс. Мы изначально исходили из идеи, что это должно быть что-то одушевленное. Образы людей были исключены сразу. Рассматривали животных. Привлеченные специалисты в области нейминга и брендинга проанализировали целый ряд представителей животного мира по утвержденной критериальной сетке. Каким-то чудом в расчет принималась даже система поиска благоприятной энергетики фэншуй. Главными претендентами красоваться на логотипе, которые прошли тест на профпригодность, стали черепаха и ежик. В конечном итоге было решено, что последний образ подойдет лучше всего.

Новый бренд нам хотелось наделить определенной эмоциональной энергетикой, излучающей позитивность, уверенность, силу и стабильность. Собственно так и появился уникальный в своем роде бренд жилого комплекса «Уютный квартал».

В настоящее время ведется строительство первого жилого дома жилого комплекса.

Только цифры:

— размер земельного участка — 7,94 Га;

— класс вновь создаваемой жилой среды — «комфорт»;

— закрытая внутренняя территория комплекса с элементами ландшафтного дизайна и детскими игровыми и спортивными площадками;

— высота потолков жилых помещений — 2,8 м;

общая площадь помещений — 101 865 кв.м;

— из них жилая занимает — 95 587,51 кв.м, административные помещения — 6 277, 49 кв.м;

— двухуровневые подземные гараж-стоянки — 988 машиномест, плоскостные наземные парковки — 235 машиномест;

7 жилых домов, 1311 квартир;

ориентировочный объем инвестиций — $171 млн, из них $25 млн выделено на отселение и снос существующей жилой застройки под новое строительство, $136 млн — на строительно-монтажные работы.

Фото — Феликс Сиваков

Себестоимость строительства жилья в Москве — около 55 000 рублей за 1 кв. м

Принято вспоминать, что существенной нагрузкой на девелоперов ложится необходимость создания социальной инфраструктуры, прокладка дорог и т. п. Но эти работы с точки зрения бухгалтерии не могут быть отнесены на счет себестоимости. Все, что не относится к возведению собственно дома, может финансироваться исключительно из прибыли. Направлять на эти цели деньги дольщиков — верный путь получить обвинение в нецелевом использовании средств.

Финансирование из прибыли означает дополнительное налогообложение, которое, естественно, заложено в цену проекта. Часто налог приходится платить дважды. Второй раз — при передаче объектов социальной инфраструктуры муниципалитетам. Ведь эта нагрузка тоже ложится на девелопера. Поэтому, как объясняет Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-недвижимость», во внутренних расчетах девелоперы ориентируются не на себестоимость, а на инвестиционную стоимость строительства. В нее включаются помимо расходов на создание инфраструктуры траты на маркетинговые акции, на спонсирование различных городских мероприятий (без чего зачастую невозможно получить площадку), непредвиденные расходы и т. п.

Потенциал снижения инвестиционной стоимости есть. Но он лежит не в рыночной, а в законодательной плоскости. И если даже в самые либеральные времена благотворительность нельзя было включать в себестоимость, вряд ли что-то изменится теперь.

Читать еще:  Просели полы в частном доме что делать

Слагаемые себестоимости

«Юридически» себестоимость складывается из трех компонентов: цены земли, возведения собственно коробки здания и подключения к коммуникациям. О том, сколько стоила земля, девелоперы говорить не любят, ограничиваясь расплывчатым «цена может быть любой». По косвенным признакам можно предположить, что не больше трети от всех затрат на строительство. Точно такой же «неуловимый» показатель — затраты на подведение сетей и получение разрешения на присоединение. Ольга Гусева замечает, что в Подмосковье много прекрасных мест, подходящих для возведения жилья по всем параметрам, кроме доступности коммуникаций: «Подвести их стоит столько, что ни одна экономика проекта не выдержит». По ее оценке, текущие затраты на подведение сетей сейчас 7000-10 000 руб. за 1 кв. м. С учетом того что сети потом отдаются муниципалитетам, это дорого. Если застройщик хочет оставить их у себя, ему нужно создавать УК и заниматься еще одним бизнесом.

Самый прозрачный параметр — возведение собственно коробки здания, включая фундамент, наружную отделку, отделку общих зон и т. п. В общем, доведение дома до того вида, в котором он сдается госкомиссии. Гусева оценивает как самые дешевые (23 000 руб. за 1 кв. м) дома по технологии СМКД (сборно-монолитного каркасного домостроения, когда в заводских условиях готовят отдельные железобетонные элементы — вертикальные опорные колонны, ригели и плиты перекрытия, а потом монтируют их на стройплощадке). Панельные дома стоят от 26 000 до 32 000 руб. за 1 кв. м, а монолитно-железобетонные — около 33 000 руб. за 1 кв. м. Похожие цифры называет Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects: минимальные цены панельного домостроения могут быть снижены даже до 20 000-22 000 руб. за 1 кв. м (если домостроительный комбинат готов работать на пределе рентабельности), а себестоимость монолитного строительства находится в пределах 30 000-35 000 руб. за 1 кв. м.

Понижающий фактор

Ольга Гусева отмечает, что путей снижения себестоимости при возведении коробки не так много. Можно сэкономить на подвале и вместо полноценного подземного этажа сделать помещение с низким — около 1,5 м — потолком. Есть способы снизить затраты на кровле, толщине стен и межэтажных перекрытий. Можно установить более дешевые лифты, сделать отделку попроще. Получившая распространение практика сдавать квартиры без межкомнатных перегородок — тоже способ снизить затраты на возведение коробки. Правда, подобная экономия дает небольшой эффект — максимум в 500 руб. на 1 кв. м, подсчитывает Саша Лукич экономию на перегородках. Что касается лифтов, то их производители сейчас предлагают практически одни и те же цены. Разница вряд ли составит более $5000-6000 за лифт. Даже если лифтов в подъезде два, то для многоквартирного дома это позволит выгадать дополнительные 100 руб. на 1 кв. м, а все подобные ухищрения в сумме не дадут экономии больше 1000 руб. на 1 кв. м (т. е. максимум 5%). Илья Байбус, директор по развитию бизнеса RD Construction, оценивает предел экономии за счет материалов в 10%.

Больше перспектив снижения себестоимости Ольга Гусева видит в использовании наиболее оптимальных технологий (например, несъемной опалубки при монолитном строительстве или той же технологии СМКД) и, главное, сокращении времени простоя, который неизбежно возникает на стройке. По данным пресс-службы «ЛСР. Недвижимость — Москва», в среднем простои увеличивают затраты на строительство на 12%.

Но к внедрению новых технологий девелоперы подходят крайне осторожно. И, как ни странно, не любят о них распространяться. И когда Илья Байбус рассказывает, что при строительстве ЖК «Загородный квартал» компания использовала технологию напыляемой кровли, его смелостью можно только восхититься. Да, напыляемая кровля позволяет получить более качественное покрытие, сэкономив на времени и трудозатратах почти втрое. Но сама технология предполагает качественную подготовку поверхности, иначе через несколько лет кровля потрескается. К сожалению, многие строительные компании с осторожностью используют технологии, какими бы передовыми они ни были, если последние плохо защищены от «дураков». В роли последних могут оказаться не только неквалифицированные рабочие. Проектировщики одного инновационного (а потому экспериментального) энергоэффективного дома, проводя мониторинг состояния через год после сдачи, столкнулись с аномально высокими теплопотерями. Оказалось, жители последних этажей разобрали и выкинули большой слой термоизоляции, увеличив таким образом высоту потолков в своих квартирах.

Среди факторов, увеличивающих себестоимость строительства, специалисты называют большой объем земляных работ. Если на участке высокий уровень грунтовых вод, карстовые пустоты или грунты со слабой несущей способностью, то необходимо строить дренажные сети, устраивать свайные фундаменты и т. п., работы не из дешевых. Например, под всей площадью ЖК «Утесов», находящегося на речном склоне, была залита сплошная железобетонная плита толщиной 1,8 м, которая вместе с подземными работами обошлась компании более чем в 1 млрд руб. Обустройство подземного гаража может увеличить себестоимость строительства на четверть (данные «ЛСР. Недвижимость — Москва»).

Не только коррупция

Итак, коробка среднестатистического качественного дома без учета коммуникаций стоит около 30 000 руб. за 1 кв. м. В состоянии shell & core жить невозможно. Отделка от застройщика хорошего качества — это еще 12 000-15 000 руб. за 1 кв. м. Между тем в Южной Европе (Саша Лукич считает, что сравнивать затраты на строительство в Москве корректно все-таки не с Францией и Великобританией, а именно с Черногорией, Сербией и другими странами с аналогичным уровнем зарплат) затраты на возведение дома с отделкой — около 480 евро за 1 кв. м. По «старому» курсу в 40 руб./евро (ведь по нему закупались действующее оборудование и технологии) получается, что там, где в России платят 42 000 руб. за 1 кв. м, в Европе — всего 19 200 руб.

Принято считать, что виной всему — коррупция и монополизация. Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию Sminex, напоминает о том, что 40% российского рынка цемента принадлежит одной компании. А затраты на цемент доходят до 20% всех затрат на возведение коробки. К тому же российский цемент априори примерно на 10% дороже европейского — у нас его производят по так называемой мокрой технологии, когда в печь для обжига поступает увлажненная шихта (а вот отделочные материалы, применяемые в российском строительстве, преимущественно импортные, импортер вынужден платить пошлины и 18% НДС, который, по идее, вернется, но нескоро). Но Саша Лукич уверяет: итоговая доля коррупционной составляющей в себестоимости строительства невелика. Даже если цена на материалы и комплектующие повышается из-за этого на 30-35%, итоговая цифра вырастет максимум на 15%. Ведь доля оплаты труда в строительной отрасли — около 50%.

По мнению Саши Лукича, имеющего опыт строительства на разных площадках Европы, основное удорожание в России происходит по двум причинам: некачественное проектирование и плохая организация работ собственно на строительной площадке.

Сроки проектирования искусственно сокращаются. Там, где должно уходить полгода, все делают за четыре месяца. Чтобы успеть, разные группы работают параллельно, в результате конструкторы не знают, какое оборудование заложат инженеры, поэтому на всякий случай проектируют вентиляционную камеру максимальной площади. Если перекрытия рассчитывают, пока нет информации о материалах кровли, то приходится закладывать повышенные нагрузки. Практически все конструкторские бюро в России демпингуют, активно привлекают к работе студентов. Отсутствие оптимизации проекта удорожает строительство на 30-35%.

Лукич еще оптимистично настроен. Рядовые проектировщики рассказывали (попросив не упоминать имен) о том, как проекты изготавливались за один месяц: «Опытные проектировщики перезакладывают и по прочности, и по непредвиденным нагрузкам, и от «дураков» защиту предусматривают». То есть многие элементы здания можно было бы делать меньше, тоньше, легче — если бы было время полноценно работать над проектом, если бы они были уверены, что застройщику не поставят цемент другой марки, а металлическая арматура не окажется с дефектами. А уж оптимизировать инженерное оборудование в таких условиях невозможно в принципе. Контракты на его поставку заключаются за 8-9 месяцев. Поэтому инженеры просто рассчитывают на всякий случай все для ситуации, когда оборудование окажется самым неэффективным из возможного.

Представители еще одного проектного бюро показывали расчеты жилого комплекса премиального класса в Москве, где было заложено трехкратное превышение потребности по отоплению и потреблению электроэнергии, что, естественно, сказывалось на стоимости подключения и на параметрах ограждающих конструкций.

По мнению Саши Лукича, в России снижение себестоимости строительства возможно только за счет приращения интеллектуального капитала, совершенствования проектных и управленческих решений. Переход на новые технологии, если они не требуют перевооружения заводов и замены оборудования, стоит недорого. Ровно столько, сколько обучение персонала.

А главной опасностью эксперт считает дальнейшее снижение качества строительства: «В отсутствие опыта, инновационного подхода и навыков улучшить качество без увеличения бюджета не получается, и строители сосредотачиваются на гонке по «снижению себестоимости». Уже сегодня это грозит созданием нового поколения хрущевок».

Сколько стоит построить дом многоквартирный

Сколько стоит построить многоквартирный дом (тема флудовая, для заказчиков интересная)

Пehоизoл – этo современный экoлoгичecки чистый материал, который по всем параметрам превосходит все существующие утеплители. Цена: 1 руб. Цена: 5 руб. Раздвижной стол Люкс совершенно новый. Не рассчитала габариты стола. Для моей кухни слишком большой. Громкая судебная победа экологов.

В Нижнем Новгороде завершена оцифровка 50 тысяч могил. Нововведение позволит бороться с незаконной продажей мест под захоронения. Родители знают, как сложно увести ребенка с игровой площадки. Никто не любит, когда удовольствие заканчивается. Если вы планируете отпуск с Главная новость этой недели — если не месяца — это совершенно дикая история Евгения Демина, солдата-срочника, пропавшего еще в Главный сайт Нижнего Новгорода: Зарегистрируйся , чтобы общаться, знакомиться, искать друзей и получать подарки!

Читать еще:  После включения нагревательного прибора температура воздуха

Поиск по сайту или в интернете. Искать интернет сайт раздел. Список тем. Новая тема Вы не можете создавать новые темы. Пожалуйста назовите себя или зарегистрируйтесь. Поиск тем. Бурнаковский мкр. Белый город мкр. Зенит ЖК Гагарина пр.

Главная страница Общение Строительные форумы Строительный форум основной Сколько стоит построить многоквартирный дом тема флудовая, для заказчиков интересная. Не знаю, какую тематику выбрать.

Инструмент не для продажи. Жалоба на представителя форума. Благодарности благодарность участнику форума. Кто сделает ремонт? Нужен совет. Стройматериалы не для продажи. Флуд и общение. Встречи, праздники. Информация от партнеров форума и модераторов. Вы не можете отвечать в этой теме. Поскольку по работе сейчас связан с тендерами, то приходится следить за закупками там все закупки я фильтрую только свои но вижу периодически другие вот заказ на постройку дома zakupki.

Цену тоже все видите. Теперь внимание вопрос: где они берут такие цены? Площадь застройки — ,0 м2. Общая площадь здания — ,24 м2. Общая площадь квартир — ,86 м2.

Жилая площадь квартир — ,42 м2. Строительный объем здания — ,05 м3. Этажность — 3 этажа. Количество квартир — 12шт. Высота помещений 1,2,3 этажа 2,7м. Здание односекционное трехэтажное, с габаритами в плане 16, 28мх11,43м. Кровля здания скатная, вальмовая с холодным чердаком и покрытием из листов металлочерепицы. Доступ на кровлю осуществляется из чердака через люки из лестничной клетки. Предусмотрено техническое подполье для прокладки инженерных коммуникаций.

Помещения квартир состоят из жилых комнат, кухни, прихожей, санитарно — технического узла с туалетом и ванной. Коробку поставить с окнами и дверьми по себестоимости выйдет в половину этой суммы. На этой неделе считали смету заказчику на строительство “коробки” без внутр. Есть подозрение, что считоводы из вас никудышные Дом из газобетона с облицовочным кирпичем, с кирпичными перегородками, вентиляцией и дымоходами. С мягкой кровлей, с утепленными перекрытиями и холодным чердаком, с окнами и дверями, с водосточкой.

Без учета коммуникаций стоимость получилась 19т. И это цена где большинство материалов приобреталось по очень хорошей цене, часть вообще по оптовой. Строительство велось бригадами, а не фирмой. Так это смотря в какой комплектации. Без внутренней отделки, с лентой на глубину промерзания, но с коммуникациями подключенными и разведенными по дому около 5 млн выйдет если строить самому с привлечением разных бригад.

Если фирмой строить, то 6млн наверное и получится. Тихий Дон писал а 2. Общая площадь здания – ,24 м2. Общая площадь квартир – ,86 м2. Жилая площадь квартир – ,42 м2. Количество квартир – 12шт. Мифы и реальность советского строительства Брежневской эпохи И что сейчас Есть с чем сравнивать.

Расчеты Госстроя СССР, выполненные на основе большой исследовательской работы, к которой были привлечены демографы, социологи, экономисты, строители, архитекторы, показывали: для того чтобы каждая семья в стране имела отдельное жилище сначала по минимальным нормам , необходимо иметь среднюю обеспеченность жильем 22,,5 кв.

Фактически она составляла в году 14,6 кв. Для заполнения имеющегося разрыва следовало построить за 15 лет гг. Было ли это возможным? Бесспорно, да! Вот факты. Строительные мощности страны обеспечили в 8-й пятилетке гг. В 9-й пятилетке гг. В й пятилетке гг. Некоторое уменьшение ввода в конце й пятилетки объясняется снижением объемов индивидуального строительства и тем, что осуществлялся переход на новые, более комфортабельные проекты жилых домов, доля которых в общем объеме ввода повысилась до 50 процентов.

О возможностях строительного комплекса страны свидетельствовало и то, что в предшествующие годы были восстановлены и полностью отстроены все города и населенные пункты, разрушенные в годы Великой Отечественной войны. Только в период с по год построено новых городов, при этом население страны выросло на 23 млн. Сравните, за 12 лет реформ численность населения Российской Федерации уменьшилась более чем на 10 млн.

В первые годы реализации программы ввод жилых домов в СССР составил по годам: год — ,8 млн. Всего за 5 лет было введено млн. Средняя обеспеченность жильем возросла с 14,6 до 16,5 кв. Снижение показателей последнего года — результат начавшегося развала страны. Растущий ввод жилья подкреплялся опережающим развитием инженерных сетей и коммуникаций, всей сферы коммунального хозяйства.

Эти работы финансировало государство за счет амортизационных отчислений, а не из бюджета. Объемы строительства и ремонта сетей соответствовали объемам нового жилья и выбытию устаревшего. Параллельно со строительством жилья развивались мощности по выпуску средств механизации, материалов, конструкций и изделий для строительства.

За XII пятилетку годы увеличился выпуск: — цемента со ,8 до ,5 млн. Существенно расширился выпуск сантехнической арматуры, осветительных приборов, мебели, лакокрасочных материалов. Росли поставки на стройки башенных кранов, экскаваторов, другой специальной техники, легких металлоконструкций. Получило дальнейшее развитие производство местных стройматериалов, химической продукции для строительства. Особое внимание уделялось коммунальной сфере, в частности сооружению мощностей по производству полиуретана.

Предусматривалось, что с года пенополиуретаном должны изолироваться все тепловые сети в стране, срок сохранности которых продлевался до лет. Учитывая нынешнее критическое состояние тепловых сетей ЖКХ, к этой проблеме следует вернуться.

Растущее производство стройматериалов позволило увеличить продажу населению: — цемента с до тыс.

Стоимость и порядок цен

Показатель цены за кладку стены, прежде всего от технологии строительных работ. Стоимость стены дома зависит от типа кладки. Первое что необходимо сделать — это определиться с участком, где строить дом. Все знают тот факт, что чем дальше от города, тем стоить земля будет дешевле. Так в пригороде построить здание получится за 1 миллион, а за 50 км от города за 300 тысяч рублей.

Цена участка определяется от влияния расположения дорог относительно него, наличие газового трубопровода, канализации и других систем канализации. После того как вы определились с выбором местности, можно решать с застройщиком, какой дом можно построить и сколько нужно денег? Большинство владельцев до сих пор считают, что экономнее купить уже готовую постройку, чем возвести ее самостоятельно. Давайте, выясним так ли это?

За что платим, то и имеем.

Идем дальше. Цена 1.190 € за кв.м. жилой площади НЕ включает в себя сантехнику, паркет, кафельную плитку, а также другие материалы и работы. Например подключение к коммуникациям и обустройство территории.

1.190 € – ЭТО ЦЕНА ЗА ГОЛЫЕ СТЕНЫ !

В зависимости от класса строительства суммарная стоимость отсутствующих позиций может колебаться в районе 400-500 € за кв.м. (БРУТТО).

И ваша цена уже выходит: 1.190 + 500 = 1.690 € / кв.м.

Начиная с 1 июня 2016 года требования к нормам энергосбережения в Германии изменились. Построить дом по стандарту KfW 70 уже больше не разрешат. А стандарт KfW 55 предусматривает уже более дорогую отопительную систему и применяемые материалы.

Сколько стоит построить дом из пеноблоков?

Но при осуществлении соответствующих расчетов становится понятным, что пеноблоки – не настолько экономичный материал, поскольку стоимость дома под ключ составляется из следующих пунктов:

  • Архитектурный план проекта и его утверждение в государственных учреждениях. Осуществить документальное подтверждение можно самостоятельно, что значительно сэкономит денежные средства. Сбор документов, утверждение проекта и получение разрешения на строительство затребует от хозяев будущей постройки от 25 тыс. рублей (без учета стоимости работ агентов).
  • Далее приступают к заливке фундамента, причем в истории с пеноблоками можно немного сэкономить. Вследствие малой массы самого основного материала для одноэтажного дома подойдет обычный облегченный фундамент с арматурой. Средняя стоимость приобретения составных компонентов для бетона варьируется в пределах от 180 до 220 тыс. рублей – зависит от площади будущего строения.
  • Выкладка цоколя из пеноблоков требует 5-6 рядов стандартных блоков. Это примерно 70-80 тыс. рублей.
  • Далее осуществляют кладку стен, что в зависимости от дома может затребовать до 150 тыс. рублей – это примерно 13-14 рядов пеноблоков.
  • Кровельный каркас – фиксированная стоимость в размере 5% от общей сметы работ. В данном случае составляет около 50 тыс. рублей . Покрытие крыши может быть различным, поэтому ее стоимость определить гораздо сложнее. К примеру, если крыть крышу черепицей, потребуется приобретение материала на сумму от 35 до 100 тыс. рублей – все зависит от стоимости листа черепицы и площади дома.

По результатам, представленным выше, получается, что строительство одноэтажного дома из пеноблоков затребует не более 700 тыс. рублей . Для Москвы и Московской области, да и в целом по России эта сумма не является заоблачной и недосягаемой.

Брать в расчет представленные траты не рационально, поскольку каждый хозяин будущего дома соизмеряет нужды со своим материальным достатком, в результате чего внутреннюю коммуникацию и отделку можно сделать как за 500 тыс. рублей , так и за 1,5 млн рублей . Минимальная стоимость строительства всего дома – 1,5 млн рублей .

Этапы строительства многоквартирного дома

Как и говорил, буду писать про рынок новостроек для своих (уже 32!) подписчиков. Спасибо, что так хорошо отозвались на прошлый пост. Мне как и любому человеку нужен стимул, чтобы находить и писать для Вас эти посты. Спасибо, что повышаете мой рейтинг и пишите комментарии.

Читать еще:  Нужно ли делать стяжку пола в новостройке

Начнем с самого базы: Этапы строительства жилого дома. Информация собрана с просторов интернета + я добавил свои комментарии.

Данный пост поможет понять на каком этапе находится Ваш объект. Все очень просто. Чем ниже этап строительства – тем дешевле квартиры в доме, но риски, как Вы понимаете, Выше. Это желательно знать, чтоб проследить все ли сделал застройщик правильно.

Этап 1: Выбор земельного пятна

— Выбор участка осуществляется в четком согласовании с планом развития городской застройки. Легче всего получить земельный участок в районе города, где домов построено мало и планируется возведение еще ряда жилых домов. В центральной части города, в которой высока плотность застройки, получить участок намного сложнее.

— Выделение участков под многоэтажное жилое строительство сопровождается большим количеством согласований. Иногда число таких согласований может достигнуть 50 штук! (разрешение вопросов по подведению коммуникаций к новому дому, подключению его к различным инженерным сетям)

— Заключается Договор аренды (субаренды) или Договор купли-продажи (участок продается на торгах (купля-продажа от собственника) или дается в аренду на период строительства (договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях с КУГИ) с возможностью дальнейшей пролонгацией)

Т.е. на этом этапе происходит:

• Изучение плана развития городской застройки

• Анализ существующей/планируемой конкуренции застройщика

• Заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка

Этап 2: Проектирование

— Проведение топографической съемки и геологической экспертизы (выясняется, насколько близко проходят грунтовые воды, каково общее состояние грунта). На основе данных геологических изысканий определяется потребность в строительстве дома с применением специальных технологий и строительных материалов. Застройщик получает положительное заключение гос. экспертизы проектной документации в СГСНЭ (Службы Государственного и строительного надзора и экспертизы)

— Во время проведения работ по созданию проекта многоквартирного дома решаются вопросы по достаточной инсоляции (освещенности) помещений, предусматривается вентиляция дома, его системы теплозащиты. В процессе проектирования многоквартирного дома обязательно должны быть учтены климатические условия региона, сейсмологическая обстановка.

— СГСНЭ выдает застройщику Разрешение на строительство (0,5-3 года с возможным продлением)

Т.е. на этом этапе происходит:

• Получение положительного заключения экспертизы в СГСНЭ

• Создание проектной декларации

• Получение Разрешения на строительство

На данном этапе еще ничего не продается простым смертным. А вот инвесторы и различные кредиторы уже могут расчитывать и согласовывать себе различные квадратные метры.

Этап 3: Подготовительный этап строительства («нулевой цикл») — самый долгий этап при нормальной стройке. А если мы имеем подземный паркинг, то тут нулевой цикл может продолжаться больше чем строительство каркаса здания.

— Подготовка строительной площадки: ограждение земельного участка, расчистка территории (снос существующих строений, прокладка временных дорог и необходимых коммуникаций, устройство временных бытовых, административных, складских и других помещений

— Разметка осей здания. Еще один важный этап, требующий тщательной проверки и точного расчета, так как малейшие отклонения затем будет практически невозможно исправить. Разметка осуществляется с использованием точных современных измерительных приборов.

— Земляные работы. Основной вид земляных работ при строительстве многоэтажного здания – рытье котлована под фундамент. Также во время этого этапа происходит прокладка траншей под коммуникации. На данном этапе не обойтись без специальной техники – экскаваторов и бульдозеров. После окончания рытья котлована, забивают пробные сваи (для наблюдения, как они себя ведут в почве), затем забивают основные сваи.

— Фундаментные работы. Именно на фундамент приходится самая большая нагрузка, фундамент — это основа здания и гарантия долговечности и стойкости. Тип фундамента зависит от свойств грунта, часто используется подсыпка песком и гравием, а основная часть работ – заливка бетоном высокого качества, способным выдержать высотное здание.

Т.е. на этом этапе происходит:

• Подготовка строительной площадки

На этом этапе можно купить квартиру по ПДДУ (Предварительный договор долевого участия), но я никогда не рекомендую этого делать. Не отдавайте всю сумму. Есть всегда возможность заплатить бронь (до 50000 руб.), если застройщик хороший, и подождать пока Вас пригласят подписывать основной ДДУ (договор долевого участия). Мы далее поговорим про договора, поэтому чуточку терпения.

Этап 4: Строительство жилого дома — самое время продавать для застройщика, если этажи растут как грибы после дождя.

— Через две недели после получения Разрешения на строительство объекта происходит опубликование проектной декларации на сайте компании или в СМИ

Если стройка в соответствии с 214 ФЗ, то затем:

— Заключение 1-го ДДУ и подача его на регистрацию вместе со всем пакетом разрешительной документации по объекту. Регистрация первого ДДУ в УФРС

— Заключение 2-го и последующих ДДУ и подача их на регистрацию в УФРС (до момента получения 1-го договора из УФРС, другие ДДУ не принимаются на регистрацию)

— Возведение наружных стен здания (технология строительства дома из кирпича, железобетонных панелей или монолитного здания имеет серьезные отличия). На сегодняшний день все более популярным становится монолитное строительство, для которого нужны только опалубка, арматура и бетон.

— Монтаж внутренних перегородок (разделение многоэтажного дома на отдельные квартиры, согласно утвержденному проекту). Установка лифтового оборудования

— Установка металлопластиковых окон

— Устройство внутренних коммуникационных сетей (разводка света по всем помещениям здания, прокладка канализационных труб, обустройство газоснабжения, отопления, снабжение холодной и горячей воды. После разводки коммуникаций в каждой квартире устанавливаются счетчики на свет и воду).

— Устройство стяжки пола (используется бетонно-песчаная смесь, пол тщательно выравнивается. Именно со стяжки начинаются отделочные работы)

— Внутренние отделочные работы

— Наружная отделка фасада

— Обустройство придомовой территории

Т.е. на этом этапе происходит:

• — опубликование проектной декларации

• — официальное открытие продаж

• — возведение стен здания

• — обустройство придомовой территории

Этап 5: Ввод дома в эксплуатацию — квартиры в этот момент не продаются, есть договора ПДКП (предварительный договор купли-продажи, но они не законны. Поэтому тут лучше дождаться получения собственности на застройщика и после уже подписать ДКП с застройщиком.

— Формируется гос. комиссия, в которую входят представители инвестора, заказчика, органов исполнительной власти, подрядчиков, проектировщиков, эксплуатирующей организации, Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, СГСНЭ, специально уполномоченный орган в области охраны окружающей среды и др. органов государственного надзора и контроля, которым подконтролен объект), каждый из которых выносит заключение в своей компетенции. Государственная комиссия осуществляет контроль за:

соответствием утвержденной проектной документации

соблюдением действующих строительных норм и правил, стандартов, технических условий

соответствием образцам отделки и условиям инвестиционных договоров

— Готовится пакет документов для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (подается в СГСНЭ Разрешение на строительство, Правоуст.докум.на зем.участок,градостроит.план, Акт приемки объекта, пописанный всеми членами комиссии, заключение СГСНЭ о соответствии техническим регламентам и проектной докум. и др.)

— СГСНЭ выдает Разрешения на ввод объекта в

— Застройщик подает документы в УФРС для открытия регистрации права собственности дольщиками на квартиры, дому присваивается милицейский адрес.

— Застройщик передает дом управляющей компании (создается самим застройщиком и участвует в приемке дома). В последствии управляющая компания ведет эксплуатацию дома.

— Дом переходит на постоянную схему электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения

— Дольщики заключают договор с управляющей организацией и платят коммунальные услуги.

— Дольщики приглашаются для осмотра квартир и подписания акта-приема передачи.

Т.е. на этом этапе происходит:

• подписание акта ввода в эксплуатацию

• устранение замечаний, которые выявила гос. комиссия (в течение 2-3 мес)

• проверка всех систем (отопления, канализации, водоснабжения, вентиляции, лифты и т.д. )

подключение воды, света, тепла (запуск лифтов)

Этап 6: Заселение — самый радостный этап для покупателя

— После полной оплаты стоимости квартиры, оплаты коммунальных платежей и подписания акта приема-передачи происходит заселение.

— Иногда заселение происходит позднее, если есть объективные препятствия (перебои электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения).

Т.е. на этом этапе происходит:

• Подписание дольщиками акта приема-передачи

• Дом полностью готов для проживания (все коммуникации подключены)

• Передача ключей, заселение

Этап 7: Оформление права собственности

— Дольщики подают документы в УФРС для регистрации права собственности на квартиры (ДДУ, акт приема-передачи, платежные документы) и получают свидетельство о регистрации права собственности

— Организуется ТСЖ во главе с председателем (путем реорганизации Управляющей компании или путем регистрации и избрания нового правления)

Т.е. на этом этапе происходит:

• Оформление права собственности на квартиру

* СГСНЭ (Службы государственного и строительного надзора и экспертизы)

КУГИ (Комитет Управления Государственным Имуществом)

УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы)

ДДУ (Договор Долевого Участия)

Разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство заказчик должен представить в Орган местного самоуправления – СГСНЭ следующие документы:

• документы, удостоверяющие право на использование земельного участка

• положительное заключение гос. экспертизы проектной документации

• все материалы из проектной документации

• градостроительный план земельного участка

Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.

Вот столько нужно действий, чтобы построить свой дом. Представьте сколько времени и денег это все стоит. У застройщиков работают целые отделы, которые занимаются согласованиями и так далее. Поэтому не всегда застройщик виноват в том, что дом плохо строится.

Спрашивайте, что Вас интересует. Я всегда рад ответить на Ваши вопросы. Да и люди, которые меня читают иногда знают больше меня. Они мне иногда помогают ответить раньше меня.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector